作者 | 孙梦凡
物业公司“撤场潮”还在加剧。
中指研究院近日发布的报告显示，2025年初至2026年3月底，共监测到住宅物业项目“撤场”案例212个，苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州、徐州等城市住宅撤场案例较多，总计占全部监测样本的65%左右。
住宅物业“撤场”加剧的同时，居民对物业服务的满意度也在下降。2025年，物业服务行业整体满意度得分为72.9分，较上年微降。其中，车辆管理、装修管理、公共设施维护等基础项目得分偏低，物企在相关方面仍存在短板。
一边是物管公司因成本加速“撤离”，一边是业主对物业服务有苦难言，住宅小区的管理困境该如何解题？
住宅物业“撤场潮”加剧
物业公司“躺着赚钱”的时代一去不复返了。
过往几年，物业管理被市场视作“现金奶牛”般的生意，管理规模稳步扩张，物业费现金流可观。但现在，情况正在发生变化，在物业费定价争议、收缴难度上升的双重影响下，住宅物业密集出现难以维持运营、“撤场”退出的情况。
近日，中指研究院发布《2026中国物业服务百强企业研究报告》显示，自2025年初至2026年3月底，共监测到住宅撤场项目案例212个。其中，苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州等城市撤场案例较多，总计占样本的65%左右。
从退场企业分布看，百强物业企业主动撤场的案例显著增多。据不完全统计，百强企业主动退场案例超80个，占比约38%。从撤场项目特征看，次新房项目撤场现象集中爆发。据统计，楼龄在5年以内的次新房项目占比达到35%。
这意味着，近一年多时间以来，有超过200个住宅的物业与小区正式“分手”。
在乌鲁木齐，舒心苑小区的物业将于今年4月30日正式“撤出”。据悉，该小区由乌鲁木齐高新恒昌物业服务有限公司提供服务，自2024年4月30日进场至2026年4月30日期满两年。因物业费缴费率低，运营资金无法支撑持续服务，物业决定“撤场”。
今年4月，位于武汉的蓝光雍锦天府小区，也收到物业发出的退场公告。公告显示，自2021年10月起，四川嘉宝生活服务集团股份有限公司武汉分公司开始为小区提供服务，并将于2026年6月15日正式停止全部物业服务，并退出小区管理区域。
物业为何选择退出？公告显示，小区因项目烂尾多年，各项设施设备尚未完善，房屋质量问题突出，导致物业费难以收缴。且随着各项经营成本显著上涨，项目一直处于持续性亏损状态，正常经营难以为继。在正式退场前，物业将继续做好各项服务。
在九江，中梁首府也收到物业的“退出函”。融创物业今年2月发出的函件显示，双方原有物业服务合同已到期，企业提供了过渡期服务。但围绕合同续签，双方无法就服务、考核、费用等基本问题达成一致，将退出中梁首府的物业服务工作。
融创物业方面表示，如果接受相关标准与考核，将导致项目管理者将主要精力用于繁杂的文书与处罚，而非投身于园区现场服务，这从根本上偏离了物业服务的本质。经过审慎评估与内部决策，无法接受业委会设定的条款、签订新的服务合同。
此外，在龙岩、廊坊、沧州等多地，今年均有小区出现物业撤场或难续聘的情况。
服务与收费的“负面循环”
在物业公司的撤场公告中，物业费收缴率低、成本高等表述频繁出现。项目亏损、无法持续运营，成为物业和小区“分手”的主要原因。
中指研究院数据显示，百强企业物业费收缴率近两年显著下滑。2025年，百强企业平均物业费收缴率为87.32%，呈持续下降趋势。同期，百强企业项目留存率为95.69%，同比下降1.12个百分点，说明企业项目稳定性减弱，经营可持续性面临挑战。
物业费收缴率降低，但物业管理的各项经营成本却在上升。
2025年，百强物业公司营业成本均值为13.44亿元，同比增长4.53%。其中，员工成本占比53.52%，公用设施日常运行和维护费用占比11.31%，清洁卫生费、秩序维护费、办公费用、绿化养护费和其他费用分别占比9.43%、4.98%、2.93%、2.39%和13.91%。
在收费、成本的双重影响下，物业公司普遍陷入盈利增长困境。数据显示，2025年，百强企业营收均值为16.60亿元，同比增长3.44%。但毛利润均值为3.16亿元，同比下降0.97%；毛利率均值为19.02%，较上年下降0.85个百分点。
从净利润层面看，2025年，百强企业净利润均值为8312.74万元，同比增长4.03%，为2022年以来首次正增长。但是，前述净利润筑底反弹，主要源于部分企业金融资产（含应收账款）及商誉减值压力减轻，并非业务盈利出现实质性好转。
中指研究院表示，当前物业公司普遍面临市场拓展难度加大、项目运营承压、流转加快等多重挑战。企业不再盲目追求管理面积扩张，退出低质低效项目成行业常态。针对管理难度大、物业费偏低、长期处于亏损状态的项目，物业公司正加快项目汰换。
物管经营困境的另一面，住宅小区的业主也“有苦难言”，对物业服务的满意度降低。
2025年，中指研究院物业服务满意度普查数据显示，行业整体满意度得分为72.9分，较上年微降。其中，车辆管理、装修管理、公共设施维护等基础服务项目得分偏低，说明企业在现场运营、设施维保、秩序维护等方面仍存在明显短板。
上述结构性矛盾，构成当下物管领域最常见的困境：服务质量争议与费用纠纷“交织”，最终使物业服务行业陷入“低收费—低服务—低满意度—低收缴率”的负面循环。
如何重建行业信任？
要破解住宅小区物业矛盾高发的困境，关键在于重建行业信任基础。物管公司需要回归服务初心，提高服务和费用透明度；业主需要树立社区共建意识，避免“搭便车”心态；地方政府也要厘清权责边界，为市场机制有效运行扫清障碍。
中指研究院表示，当前行业普遍存在信任基础脆弱问题，因信息不透明、标准模糊化，物业服务常陷入“黑箱”。在许多社区，设施维护频次与标准、公共收益明细、专项资金动用等关键信息，对业主而言既不透明、也难追溯。
同时，随着居民对物业服务的标准提高，业主期待已从基础保障跃升至品质体验，但许多企业的服务流程仍停留在被动响应模式，能力有待升级。加上物业服务缺乏可量化核查的标准，成为导致纠纷频发的直接诱因。
另外需要注意的是，物业服务具有超越一般商业服务的公共属性。这一特殊定位，催生出一系列机制性难题，比如市场调节功能不畅、多方主体权责关系模糊等。
在市场定价方面，政府指导价若脱离实际，物业费难以真实反映劳动力、物料成本上涨，企业可能缺乏提升服务的内在动力。在权责边界上，物业公司既面临市场化生存压力，也要承担一定公共管理与社会服务职能，在老旧小区改造、电梯加装等事务中，常陷入“业主意见不一、物业无力协调、部门难以介入”的僵局。
对此中指研究院认为，当下监管工作的首要职责，是为市场机制的有效运行扫清障碍。譬如，牵头发布清晰、可操作的“权责清单”，运用标准、信用、数据等现代治理手段对物业进行监管；规范市场招投标行为，遏制“低价竞争”等可能扰乱市场秩序的做法。
在4月24日召开的“2026中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十九届中国物业服务百强企业家论坛”上，有嘉宾分享了深圳经验。据悉，深圳相关部门针对物管行业，主要聚焦法律法规的严格执行、合同全面履约等问题；同时，集中整治侵占业主公共收益、老旧电梯更新等突出问题；并通过多方评价，构建共建共治共享的格局。
对物业公司而言，在提升服务能力的同时，应重视物业费收费模式的转型。第一，针对不同项目阶段、业态与业主组织成熟度，匹配差异化收费模式；第二，构建标准化的服务体系，以及透明的成本核算机制；第三，建立动态调价机制，让服务价格与成本波动联动起来。
“长期以来，物业服务的价值被简化为‘看门护院’与‘修修补补’的低阶劳动，导致行业议价能力弱、社会认可度偏低。”中指方面称。在行业高质量发展阶段，企业应通过标准化作业、人才建设及数字化赋能，让优质的物业服务成为资产价值的重要保障。
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